15.10 / Arealentwicklung Quartier Hohrainli, Kloten

Die Absicht das zufällig wirkende Nebeneinander in die Jahre gekommener Wohnhäuser schrittweise in einen attraktiven Siedlungsraum zu überführen, mündet in der die Grundeigentümer miteinbeziehende Strategie für eine kooperative Verdichtung.

Studienauftrag, 2015–2016
Planungsteam
Auftraggeber – Stadt Kloten, Anlagestiftung Turidomus
Architektur – op-arch | Peter Schuberth (PL), Marlen Lanz, Olympia Georgoudaki, Maxime Zaugg
Soziologie – Raumpaket Birgit Wehrli-Schindler
Landschaftsarchitektur – Nipkow Landschaftsarchitektur AG
Projektbeschrieb

UNSPEKTAKULÄRES NEBENEINANDER

Das Quartier Hohrainli liegt nördlich des Stadtzentrums von Kloten und wird von diesem durch die Anflugschneise der Piste 28 getrennt. Parkplatzgesäumte Quartierstrassen rahmen die zusammenhängenden, von zahlreichen Fusswegen durchzogenen Freiflächen ein. Kompakte, rationelle Baukörper, begleitet vom beeindruckenden Baumbestand, sind auf der weiten Grünfläche verteilt. Dadurch erhält das Quartier eine gewisse Grosszügigkeit und Wohnqualität.
Im Vergleich mit zeitgleich entwickelten Richtplänen für grossflächige Neubauprojekte wie zum Beispiel der Siedlung Hirzenbach in Zürich oder der Gartensiedlung am Langenberg in Langnau am Albis liest sich der Richtplan zur Grundeigentümer-Bauordnung aus dem Jahr 1963 eher als kleinster gemeinsamer Nenner bauwilliger Investoren denn als Gesamtkonzeption mit übergeordnetem gestalterischem Prinzip. Den Interessen unterschiedlicher Grundeigentümer wurde mit dem Verteilen gängiger Gebäudetypologien im annähernd rechtwinkligen Raster entsprochen. Festgelegt wurden Gebäudevolumetrien, die maximale Geschosszahl und Grenzabstände sowie die Anordnung der Parkplätze und Zugangswege. Bis auf wenige Ausnahmen wurde der Plan wie vorgesehen umgesetzt.

Dem optimierten Nebeneinander rationaler Wohnblöcke kann eine gewisse Beliebigkeit nicht abgesprochen werden. Aus heutiger Sicht ist es gerade auch diese pragmatische  Haltung , die den Reiz des intakten Ensembles ausmacht.

NEUE PERSPEKTIVE FÜR HOHRAINLI

Die Aufnahme des Gebiets in die zweigeschossige Wohnzone der BZO geschah erst nachdem es mit mehrheitlich vier- bis sechs-geschossigen Gebäuden überbaut wurde. Fluglärmbeschränkungen haben bis anhin eine Aufzonung verhindert. Aufgrund der planungsrechtlichen Situation ist das Quartier Hohrainli seit seiner Erstellung kaum verändert worden. Seit der Revision der Lärmschutzverordnung im Februar 2015 sind auch in lärmbelasteten Gebieten Aufzonungen zugelassen. 

Die neue planungsrechtliche Ausgangslage eröffnet hier die Möglichkeit, aus der Addition rationeller Wohneinheiten ohne spezifische Eigenschaften ein Quartier mit eigenständiger Identität zu formen.

WOHNEN AN DER ANFLUGSCHNEISE

In Hohrainli leben rund doppelt so viele Menschen wie im etwa flächengleichen Masterplanperimeter im Stadtzentrum Klotens. Die Einkommens- und Vermögenssituation der Bewohnerschaft ist eher unterdurchschnittlich. Rund die Hälfte der Bewohner/innen stammt aus dem Ausland, davon ein grösserer Teil aus dem Westbalkan/Türkei und auch aus Deutschland. Der hohe Anteil an Bewohner/innen aus der Türkei zeigt sich im Laden (Merdan Market), der sich mit seinem Sortiment stark auf diese Klientele ausrichtet. Familien sind aufgrund der hohen Zahl von Kleinwohnungen gegenüber Einzelpersonen (vor allem jungen Männern) eher untervertreten obwohl sich das Quartier von seiner Lage her sehr gut für Familien mit Kindern eignet. Das Fluglärmproblem erscheint gegenüber anderen Gebieten, in denen in den letzten Jahren stark gebaut wurde (z.B. Glattpark), nicht übermässig. Mit verbesserten Fenstern kann bereits viel gewonnen werden. Auf den Strassenverkehrslärm entlang der Lufingerstrasse hingegen muss bei baulichen Eingriffen reagiert werden.

Der Standard der Wohnungen ist nicht der heutigen Zeit angepasst, die Mieten verhältnismässig tief. Das Quartier macht dennoch einen gepflegten Eindruck, die Häuser wirken gut unterhalten. 

DEN RAND DER STADTLANDSCHAFT VERDICHTEN

Kloten befindet sich gemäss Raumordnungskonzept für die Kantone im Metropolitanraum Zürich (ROK) im Handlungsraum „Stadtlandschaft“. Das Quartier Hohrainli ist sehr gut erschlossen, liegt jedoch am Rand des Handlungsraums. Entsprechend den kantonalen Vorgaben ist hier eine hohe Dichte, also 150 – 300 E+B/ha BZ anzustreben. Im Vergleich zur heutigen Dichte von 150 E/ha sieht das ROK hier also langfristig eine Verdoppelung der Einwohnerschaft vor. 

Der Transformationsprozess findet im beinahe vollständig überbauten Gebiet statt. Im Hinblick auf den Gebäudebestand und die Bewohnerschaft wird, im Gegensatz zum ROK,  eine geringere Zunahme von lediglich rund 50% (+75E/ha) angestrebt.

ENTWICKLUNGSSTRATEGIE

Kleinteilige Parzellenstruktur und heterogene Eigentümerschaft sowie der lange Umsetzungshorizont setzen eine flexible Strategie für unabhängig voneinander umsetzbare Eingriffe voraus. Punktuelle, sich am Bestand orientierende Interventionen respektieren Parzellenstruktur und Eigentümerschaft, und können zeitlich unabhängig umgesetzt werden. Der Gebäudebestand wird schrittweise an veränderte Bedürfnisse (Gesellschaft, Zielpublikum, Energie) adaptiert. Neubauten ordnen sich in das lose Nebeneinander geometrisch verwandter Baukörper ein. Massnahmen im Aussenraum heben die Qualitäten des zusammenhängenden Freiraums hervor und stärken diese zusätzlich.

Bestehende Bauten und Ersatzneubauten prägen in jedem Zustand die Charakteristik von Typologie und Freiraum des Quartiers. Nicht der endgültige Zustand ist das Ziel, vielmehr der Transformationsprozess selbst mit differenzierten Szenarien und Entwicklungsstufen.

TRANSFORMATION DES FREIRAUMS

> Pflegen und Ergänzen des Baumbestandes
> Freispielen des Grünraums zwischen den Gebäuden durch konsequente Anordnung der Parkplätze entlang der Quartierstrassen (oder in Einstellhallen).
> Ver- und Entsorgungseinrichtungen reihen sich in die Schicht der Parkierfelder ein und werden von Bäumen und Hecken gefasst. 
> Ergänzen und erweitern des vorhandenen Netzes von Zugangswegen mit neuen Querverbindungen möglichst auf den Parzellengrenzen von Strasse zu Strasse.
> Einfügen von Möglichkeitsfeldern der Inbesitznahme durch die Bewohnenden an Wegkreuzungen und Gabelungen. (Schattenplätze, Grillstelle, kleine Felder für Kleingärtner)
> Schaffen von Orten für den Aufenthalt und Spielplätzen für Kinder, Jugendliche und Erwachsene über bestehenden und erweiterten Einstellhallen. (Pergola, Klettern, Rutschen, Verstecken, Basketball, Tischtennis, Boccia, Schach, ...)
> Stärken des Quartierzentrums beim heutigen Merdan Market durch die Anlage des Quartierplatzes und Ergänzung durch ein Quartierbistro auf der gegenüberliegenden Strassenseite.

Punktuelle Interventionen im durchgrünten Raum stärken die Aufenthalts und –Erlebnisqualität im Quartier. Die Hierarchisierung des Erschliessungsnetzes sowie die Ausbildung spezifischer Aussenraumbereiche im direkten Umfeld der Wohnhäuser schaffen klare Zuordnungen erleichtern die Orientierung und stärken die eigenständige Erscheinung von Hohrainli.

TRANSFORMATION DES GEBÄUDEBESTANDS

> Baufelder orientieren sich am Freiraumkonzept und geben Spielräume für Ersatzneubauten vor.
> Die Ausrichtung der Gebäude orientiert sich am Bestand, bestehende Ausnahmen werden zugunsten der Gesamterscheinung korrigiert.
> Die maximale Gebäudehöhe beträgt sechs Geschosse sofern der Sicherheitszonenplan des Flughafens keine Beschränkung vorsieht.
> Die Ausnützungsziffer über das ganze Quartier beträgt maximal 1.2

Gebäude der Ansammlung generischer Baukörper mit übergeordnetem Prinzip werden bei Bedarf durch Neubauten ersetzt. Somit kann neuen Bedürfnissen entsprochen und zusätzlicher Wohnraum generiert werden. Die Grundstruktur des Quartiers bleibt erhalten.

UMSETZUNGSSTRATEGIE

Immobilieneigentümer und Stadt schliessen sich im Verein „Hohrainli weiterdenken“ zusammen. Sie beschliessen ein verbindliches Quartierentwicklungskonzept und halten dieses in Form eines Entwicklungsplans fest. Sie sprechen private Erneuerungs- und Sanierungskonzepte ab und organisieren einen Vermietungspool zur Abfederung der Verdrängung sozial schwacher Haushalte  bei Kündigungen für Ersatzneubauten. Sie sprechen sich auch in der Neuorganisation der Parkplätze und bei der Weiterentwicklung der Grün- und Freiräume ab.

Erster sichtbarer Transformationsimpuls könnte das Etablieren des übergeordneten Wegnetzes sein, das eine Aufgabe des geplanten  Quartiermanagements sein könnte. Alle weiteren Massnahmen (Feinvernetzung, Ver- und Entsorgungs-einrichtungen, ergänzende Stellflächen) sind Teil der individuellen Projekte für Ersatzneubauten und werden zusammen mit diesen weiterentwickelt und umgesetzt. 

Das Entwicklungskonzept gewährleistet somit grösstmögliche Flexibilität und Unabhängigkeit der einzelnen Grundeigentümer und bildet gleichzeitig den Rahmen für die gezielte Transformation des Quartiers zu einem zusammenhängenden Ganzen. Es könnte so zu einem Modell für kooperative Verdichtung in bestehenden Quartieren werden.